토허제란? 강남·용산 다시 묶인 이유와 부동산 시장 영향

 강남·용산 전역 ‘토허제’ 지정, 부동산 시장에 어떤 영향이 있을까?

 

최근 정부가 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체를 토지거래허가구역(토허제)으로 확대 지정하기로 했습니다.  
불과 한 달 전 일부 지역에서 해제됐던 토허제가 다시 부활하면서, 부동산 시장에 미치는 영향이 주목받고 있습니다.
이번 포스팅에서는 ‘토허제란 무엇인가?’, 그리고 ‘왜 지정되었는지, 내게 어떤 영향을 미치는지’를 쉽게 설명해드릴게요.

 토허제란?

‘토지거래허가구역’, 줄여서 ‘토허제’는 특정 지역에서 부동산을 사고팔 때, 반드시 지자체의 허가를 받아야 하는 제도입니다.
예를 들어 강남구에 있는 아파트를 사려면, 그냥 계약만 하는 게 아니라 구청에 허가 신청을 하고, 실제 거주할 이유도 설명해야 해요. 즉, 투기성 매수(예: 갭투자, 단기 차익 목적)를 차단하고 실수요자 중심의 거래만 가능하게 하겠다는 게 토허제의 핵심입니다.

 왜 다시 토허제를 꺼내들었을까?

지난 몇 주 사이, 서울 부동산 가격이 급등했어요.  특히 송파구, 강남구, 서초구의 아파트 가격은 한 주 만에 0.7~0.9% 가까이 뛰었는데요,  이는 문재인 정부 시절 ‘똘똘한 한 채’ 바람이 불던 2018년 이후 최대 상승폭입니다.
정부는 이를 보고 “이대로 두면 더 위험해진다”고 판단했고, 그래서 이들 지역 전체를 다시 토허제 구역으로 묶은 것입니다.  한 달 전 해제했던 지역들(잠실·삼성·대치·청담)도 모두 다시 포함됐어요.
📅 시행 기간: 2025년 3월 24일 ~ 9월 30일 (약 6개월)  
📍 적용 지역: 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전역

 토허제가 지정되면 달라지는 점

1. 허가 없이는 거래 불가  
   → 단순 계약이 아니라 구청의 ‘거래 허가’를 받아야 합니다.

2. 실거주 목적만 허용  
   → “투자하려고 샀어요”는 안 되고,  
   → “직장 때문에 이사해야 돼요”처럼 실제 사는 이유가 필요합니다

3. 갭투자 사실상 차단  
   → 전세 끼고 사서 시세차익 노리는 방식이 막힙니다.

4. 내국인·외국인 모두 적용  
   → 국적 상관없이, 누구든 허가가 필요합니다.

 

 그럼 집값은 떨어질까요?

이론적으로는 거래가 줄면 수요가 줄고, 가격 상승도 억제될 수 있습니다. 하지만 실제로는 지역별 수요, 시장 심리, 기대감에 따라 다르게 반응하죠. 정부도 "토허제로도 안 되면 압구정, 여의도, 성수동 등도 추가 지정하겠다"고 밝혔습니다.  
또, 조정대상지역·투기과열지구 확대도 고려 중이라고 하니  정부의 의지는 확고해 보입니다.

 

 토허제와 부동산 시장, 우리는 어떻게 봐야 할까?

- 실거주 목적으로 집을 알아보는 분이라면  → 허가 절차가 번거롭지만 크게 영향은 없습니다.
- 투자 목적의 매수자라면  → 6개월간은 해당 지역 진입이 사실상 어렵습니다.
- 인근 비규제 지역(예: 성동·동작·마포 등)은  → 수요가 몰리면서 집값 상승 가능성이 있으니 주의가 필요합니다.

 결론

이번 토허제 확대는 단순한 규제 이상의 의미를 갖습니다.  정부가 본격적으로 부동산 시장 과열을 억제하려는 신호로 볼 수 있기 때문입니다. 쉽게 말해 “실거주 목적이 아니라면 집을 쉽게 못 사게 하는 제도”입니다.

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